На петербургском рынке стрит-ритейла происходит продуктовый бум. Сетевые и несетевые магазины, торгующие едой, занимают большую часть новых вакансий на рынке. Несмотря на спрос, ставки аренды постепенно снижаются как на основных, так и на второстепенных торговых магистралях. Нестабильная ситуация не обошла стороной петербургский рынок коммерческой недвижимости, в частности, сегмент встроенных помещений. “Арендные ставки и цены продажи в целом подросли незначительно, лишь немного опередив показатели роста инфляции. Уровень вакансии, напротив, заметно вырос с начала года. Активная ротация арендаторов связана как с колебаниями на валютных рынках, так и с локальной перенасыщенностью рынка коммерческой недвижимости в Петербурге”, – говорит директор направления “Коммерческая недвижимость” АН “Итака” Леонид Фарисеев.
Сегодня эксперты отмечают падение ставок. “Цены корректируются, быстрее происходит рост на объектах, расположенных в новых жилых микрорайонах, где существует дефицит торговых площадей”, – объясняет директор департамента брокериджа компании NAI Becar в Санкт-Петербурге Михаил Рожко. По его мнению, уровень вакансии незначительно вырос за последние 3 месяца – отчасти это связано с нежеланием собственников корректировать цену, а также с общим спадом экономической активности. “Рынок вынуждает арендодателей снижать изначально заявленную цену объекта. Частично ставки уменьшены на основных магистралях города – Невском и Московском проспектах, а также на Большом проспекте Петроградской стороны. Все помещения на Невском проспекте были сданы в аренду с дисконтом 20-40% от цены предложения. В апреле начали снижать цены собственники, чьи помещения длительное время простаивают без арендатора”, – пояснила вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью “АРИН” Екатерина Лапина. Сегодня дисконт просят те арендаторы, чей бизнес зависит от валютных колебаний. “В целом арендаторы хотят сохранить занимаемые площади, а не искать что-то менее обременительное в финансовом плане. При этом они не соглашаются на ежегодную индексацию в сторону повышения арендных платежей, а, наоборот, просят снижения арендной платы”, – говорит Лапина.
Сейчас на рынке как в аренду, так и на продажу есть ликвидные объекты. “В центральной части Санкт-Петербурга это Невский проспект, Большой проспект Петроградской стороны, Средний проспект Васильевского острова. В нецентральной части города наиболее востребованными магистралями остаются проспекты Энгельса, Просвещения, Ленинский и Московский проспекты”, – пояснил руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, арендные ставки в сегменте стрит-ритейла изменялись точечно. В центральных торговых коридорах – на Невском и Московском проспектах – не претерпели изменений. В районе станции метро “Площадь Восстания” стоимость аренды в январе-марте снизилась на 15%.
В районе станции метро “Василеостровская” ставки упали на 10%. На Лиговском проспекте понижение было более значительным – на 40%. Уменьшение ставок в данной локации связано с закрытием станции “Лиговский проспект”. Вблизи других станций метро коррекция вызвана в значительной степени завышенной ценой предложения от собственников. Сейчас рынок арендатора, и собственники стали это учитывать.
Наиболее активно в первом квартале 2014 г. развивались операторы общественного питания и продуктовые сети. “В течение первого квартала наиболее высокую активность проявляли арендаторы кафе и ресторанов. Их доля составляет 64% всего объема сделок, причем более половины арендаторов этого сегмента предпочли разместиться в центральной части города”, – рассказывает Екатерина Лапина. С ней согласен Владислав Фадеев: “В январе-марте 70% всех площадей было отдано именно под продуктовый ритейл. В связи с наступающим весенне-летним сезоном усилили активность и операторы кафе и ресторанов – на их долю пришлось 20% всех сделок”.
По словам участников рынка, во времена экономической нестабильности продуктовый ритейл становится единственным исключением из общего правила, демонстрируя активный рост и развитие. В такие периоды традиционно освобождается много торговых площадей, ставки снижаются – и у продуктовых сетей появляется больше возможностей как арендовать, так и купить интересующие их помещения. Сегодня активны все представители продуктового ритейла – от премиум- до эконом-класса (“Азбука вкуса”, “О`Кей”, “Дикси”, “Полушка” и т. д.). “Из-за понижения ставок мы вскоре увидим появление продуктового ритейла на центральных магистралях. Большой проспект Петроградской стороны, Невский и Московский проспекты – места, которыми всегда интересовались сети, но которые были для них непозволительно дороги. Однако повышение цен на импортные продукты в ближайшее время может оказать влияние на планы развития сетей общепита”, – предупреждает Лапина.
В первые три месяца 2014 г. участники рынка наблюдают повышенную ротацию арендаторов-банков. Это связано с появлением на рынке стрит-ритейла качественных помещений, отвечающих их требованиям. А появление площадей, в свою очередь, обусловлено закрытием филиалов банков, лишившихся лицензии. Усиливается интерес арендаторов к существующим и развивающимся спальным районам Петербурга. Наличие стабильного потока посетителей и высокий уровень платежеспособности жителей в районах новой жилой застройки делают эти зоны чрезвычайно привлекательными для арендаторов, особенно операторов товаров повседневного спроса, арендаторов сферы красоты и здоровья и различных заведений общепита. “Практически гарантированный доход (даже при высоком уровне конкуренции) и хорошее качество помещений способствуют тому, что все больше арендаторов делают ставку именно на нецентральные районы Петербурга. Уже сейчас уровень ставок в некоторых спальных районах сопоставим со ставками на центральных улицах города. В январе-марте наибольший рост ставок был зафиксирован именно на второстепенных коридорах Санкт-Петербурга”, – говорит Владислав Фадеев. Но есть и перегибы. По словам Леонида Фарисеева, после объявления дальнейших планов развития метрополитена необоснованно выросли цены продажи на встроенные коммерческие помещения в строящихся домах, расположенных вблизи будущих станций. “В ряде случаев ценник вырос до 200 тыс. руб. за 1 кв. м. Окупить такие вложения в десятилетний период не представляется возможным.”, – рассказывает Леонид Фарисеев.
Сегодняшние тенденции на рынке встроенных помещений Петербурга напоминают период, предшествовавший кризису 2008 г. Покупательская активность снижается, падает спрос на аренду коммерческих площадей, затормаживается развитие бизнеса, ритейлеры откладывают открытие новых точек до прояснения ситуации, арендаторы пытаются пересмотреть коммерческие условия по уже заключенным договорам с учетом реалий рынка. Процесс пошел. (Эксперт-Северо-Запад/Пищепром Украины и мира)