Прошли первые сто дней работы рынка сельскохозяйственных земель. С 1 июля 2021 года владельцы паев, которые десятилетиями были лишены права продажи, наконец-то смогли это сделать. В Минагрополитики рассказали, что за это время в Украине заключили более 30 тысяч соглашений по более чем 75 тысяч гектаров земли. Это мало или многое? “Парламент.UA” совместно с экспертами проанализировал, активно ли граждане продают землю, в каких регионах ее выгоднее покупать и какие законодательные инициативы упростят этот механизм для фермеров и желающих купить пай.
Активно ли украинцы продают и покупают землю
Долгожданный рынок земли, ставший одним из главных предвыборных обещаний Владимира Зеленского, официально заработал с 1 июля. Еще в марте 2020 года Верховная Рада приняла закон о его введении. Владельцам сельхозземли предоставили право на продажу своих участков (паев), а также право покупать землю.
Согласно данным Государственной службы Украины по геодезии, картографии и кадастру, по состоянию на 18 октября общее количество отчужденных земельных сельхозучастков составляет 30 522, а площадь – 75 986 гектаров. Продаж на сегодняшний день в десятки раз меньше, чем того ожидали до запуска рынка земли, отметил в комментарии “Парламент.UA” руководитель практики “Земельное право и недвижимость”, партнер, адвокат АО “Ассирия” Александр Кодолов.
По его словам, есть ряд факторов, сдерживающих полноценный запуск рынка земли. Среди них – сложная и долговременная процедура оформления сделок купли-продажи, предусмотренная законодательством.
Нотариусы не справляются или вообще не принимаются за оформление таких сделок. За время, которое они тратят на все предусмотренные законодательством проверки и процедуры оформления сделок, они могут оформить кучу других документов и заработать даже больше на таких услугах. К тому же все процедуры – новые, и можно совершить кучу ошибок, за что нотариусы несут ответственность, – отметил эксперт.
Кроме того, большинство сельхозземель находятся в аренде на 10-15 лет, то есть покупатель после получения прав собственности на такие земельные участки вообще не сможет ими пользоваться для собственных нужд вплоть до окончания действия таких договоров аренды.
Еще один негативный фактор – права собственности на большое количество земель у граждан не оформлены должным образом, что требует дополнительного времени и средств на приведение документов в надлежащее состояние, отметил Александр Кодолов. По его словам, часто бывает, что земля не зарегистрирована, не оформлено наследство или человек находится в реестре должников из-за неуплаченных штрафов и взысканий, о чем даже не догадывается.
В большинстве случаев [землю] продают сегодня те, кому срочно нужны деньги (на лечение, свадьбу, покупку техники, погашение долгов и т.п.), потому что все остальные ждут дальнейшего роста цен и в 2024 году, когда на рынок выйдут юридические лица с большими деньгами , – объяснил адвокат.
Какая средняя стоимость за гектар земли и где выгоднее покупать землю
Смотрим официальные данные Министерства аграрной политики и продовольствия Украины. За 100 дней на рынке земли зарегистрировано 28 288 сделок на общую площадь земель – 70 569 га. В тройку лидеров по объемам договоров продаж паев входят Кировоградская, Харьковская и Полтавская области. Так, в Кировоградской области заключили соглашений по 9 938,6 га земель. Второе место с небольшим отрывом заняла Харьковщина – ее показатель составляет 9141,2 га. Полтавщина – на третьем месте с показателем в 6 294,0 га.
Как рассказал старший юрист ЮФ “Антика” Василий Шеретько, средняя стоимость одного гектара земли по состоянию на 9 октября составила 43 879 гривен, что на 11,4% выше относительно соответствующего показателя по состоянию на первый месяц функционирования рынка (39 397 грн/га). Средневзвешенная стоимость (рассчитана средняя цена 95% участков без учета самых дорогих) по отношению к земле для ведения товарного сельскохозяйственного производства составляет 32 857 грн/га, а по земле для ведения личного крестьянского хозяйства – 33 291 грн/га.
Согласно данным Государственной службы по вопросам геодезии, картографии и кадастра, которые приводит в комментарии “Парламент.UA” партнер, руководитель практики недвижимости Sayenko Kharenko Светлана Гуреева, по состоянию на 19 октября больше всего стоила земля в Киевской области (241,2 тыс. грн.) за га) и Ивано-Франковской области (229,3 тыс. грн за га). Наименьшей же была цена на гектар земли на Херсонщине (20,8 тыс. грн) и Черниговщине (23,2 тыс. грн).
Если смотреть по регионам, то наименьшие цены в восточных, северных и южных областях Украины, где она колеблется в пределах 20-33 тыс. грн за га, за исключением только Одесской области, где цена достигает 47,7 тысяч гривен. Несколько более высокая стоимость в центральных областях Украины и достигает 28-37 тыс. грн, за исключением только Киевской области, – рассказала Светлана Гуреева.
В середине октября самой высокой была цена земли в западных регионах Украины, где гектар оценивали от 39,4 тысячи грн до 71,7 тысячи грн. Исключениями стали Ровенская (27,3 тыс. грн), Львовская (187,3 тыс. грн) и Ивано-Франковская (229,3 тыс. грн) области.
Цена земли значительно варьируется, что объясняется такими факторами, как плодородие и качество земли, перспективы ее использования, присутствие или отсутствие технических возможностей для обработки земли сельскохозяйственного назначения. К примеру, отсутствие системы ирригации (орошения – ред.) в южных регионах Украины делает невозможным прогнозирование плодородия земель, их качественную обработку и прогнозирование урожайности, – пояснила эксперт.
Также, по ее словам, стоимость земель влияет на отсутствие минимально необходимой инфраструктуры в селах для удовлетворения жизненных потребностей крестьян-рабочих. Последние, мол, бросают жилье в поисках работы, и сельскохозяйственные земли просто некому возделывать.
Следует понимать, что определение цены земельного участка – личное дело продавца и покупателя, предмет переговоров между ними. Однако до 2030 года в Украине действует минимальный порог, ниже которого цена опускаться не может. В среднем нормативная денежная оценка гектара в Украине составляет 27,5 тысячи гривен. Различается она по регионам, в соответствии с качеством грунтов.
Убеждена, что цена не будет расти выше 1-2 тысяч долларов за га до 2024 года, пока на рынок не придут юрлица. Затем цена может повыситься в несколько раз. В дальнейшем рост цены будет зависеть от того, будут ли допущены к рынку земли иностранные граждане, – сказала нам руководитель аграрного направления Ассоциации бизнеса и торговли Яна Казьмина.
Какие проблемы возникают у покупателей и продавцов земельных участков
Одной из ключевых проблем, которая существовала и стала более актуальной с открытием рынка земли, является неполнота или ложность информации о земельных участках, содержащихся в Государственном земельном кадастре. Так, по состоянию на сентябрь 2021 там зарегистрировано 72,7% земель. Если говорить о землях сельскохозяйственного назначения, то показатель составляет 75,6%.
Указанные обстоятельства безусловно влияют на нормальное функционирование рынка земли и нуждаются в скорейшем решении, поскольку порождают немало проблем как для сторон соответствующих договоров – покупателей и продавцов – так и для нотариусов. Последние среди прочего должны контролировать объем концентрации земель “в одни руки” с использованием данных того же Государственного земельного кадастра, – говорит юрист Василий Шеретько.
Так, уже достаточно традиционно для Украины решение проблем, которые должны быть урегулированы централизованно и на средства соответствующих бюджетных ассигнований, перекладывают “на плечи” землевладельцев. Эксперт говорит, что в случае несоответствия координат земельного участка частной собственности или его площади исправление этих ошибок (если их вообще можно исправить) становится делом землевладельца и производится за его средства.
И на этом проблемы не кончаются. Адвокат Александр Кодолов отметил, что возникают проблемы с автоматической оценкой земель Фондом госимущества Украины, которая в некоторых случаях, особенно в отношении земель возле крупных городов, может в несколько раз превышать реальную стоимость продажи земли. В таком случае закон говорит о том, что налоги необходимо уплачивать в процентах, рассчитанных именно по такой оценочной стоимости, а не с реальной цены продажи. Это, мол, вообще может стать экономически невыгодным для сторон договора.
Поскольку процедура оформления сделки очень сложная и долговременная, нотариусы устанавливают высокие цены на свои услуги по оформлению таких сделок. Поэтому иногда услуги нотариуса по оформлению продажи небольшого земельного участка могут равняться половине стоимости такого земельного участка, то есть затраты на оформление очень высоки для сторон, – добавил также Александр Кодолов.
Еще одна проблема – отсутствие предложения на рынке земли. Адвокат, заместитель председателя комитета по уголовному и уголовно-процессуальному праву Ассоциации юристов Украины Ярослав Сербин говорит, что продавцы поняли, что стоимость их земельного участка через год-два может возрасти. Поэтому без необходимости они не спешат ее продавать. Рост цены на землю способствует повышению арендной платы, поэтому владельцам выгоднее сдавать землю в аренду и получать ежегодный пассивный доход.
Какие законодательные инициативы упростят механизм продажи и покупки земли
Главное, что подчеркивает Ярослав Сербин, – необходимо наработать четкие официальные разъяснения относительно упрощения процедуры или создания таких условий, при которых нотариусы проводили бы операции по сопровождению сделок быстрее и дешевле.
Необходимо законодательное понимание по спорным вопросам, возникающим из основных законодательных актов относительно рынка земли. Например, с какой даты считать приобретение 100 га физическими лицами: непосредственно с 1 июля 2021 нужно ли считать все земли, купленные до определенной даты? Ведь механизм бесплатной приватизации использовался гражданами достаточно активно, и сколько таких земель находится в собственности каждого, кто приобрел несколько раз по 2 га – вопрос открытый, – отметила Светлана Гуреева.
По ее словам, в пункте 15 переходных положений Земельного кодекса Украины написано, что до 2024 года максимальная площадь земельных участков, которую может приобрести гражданин, – 100 га. Позиция Нотариальной палаты – те, кто приобрел 100 га и больше до 1 июля 2021 года, уже не могут покупать 100 га земли. Госгеокадастр говорит, что приобрести можно, потому что период проверки начинается 1 июля, а до этого никто никого не проверял.
Также, по ее словам, нужно привести в порядок налогообложение, которое вызывает немало вопросов у сторон при отчуждении земли. Мнения и действия нотариусов по определению площади земельных участков для целей налогообложения отличаются. К тому же не определено, как считать налог на земельные участки, полученные во время разделения на паи или в процессе приватизации земель для ведения товарного сельского хозяйства, подсобного сельского хозяйства, огородничества, сенокосов и пастбищ.
Яна Казьмина подчеркивает необходимость согласовать реестры между собой, чтобы нотариус мог иметь доступ ко всей правовой информации. Это, мол, облегчит и работу нотариусов, и сторон сделок купли-продажи. Этот вопрос технический и за него отвечает Министерство юстиции.
Так же, как отметил Александр Кодолов, следует исключить садовые участки из тех, на которые распространяется новая процедура продажи сельхозучастков, чтобы они могли продаваться по-прежнему – без этой сложной процедуры проверок. И следует усовершенствовать автоматическую систему оценки стоимости земель, чтобы такая оценка соответствовала реальным рыночным ценам на земельные участки. (Новости/Пищепром Украины)