Одним из приоритетных требований для продолжения финансового сотрудничества МВФ и Украины названа земельная реформа. Этот пункт фигурирует во всех последних редакциях проектах Меморандума МВФ. Рабочая группа при Минагрополитики уже приступила к определению основных направлений реформирования в сфере земельных отношений до конца 2017 года.
Речь идет о формировании концептуальных основ обращения сельхозземель, разработке и представлении на рассмотрение Кабмина законопроекта “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. В министерстве обещают полностью подготовить его уже в июне. Предусмотрено создание национальной платформы для проведения электронных аукционов с целью обеспечения максимальной прозрачности продажи государственных и коммунальных земель, а также предоставление возможности ее использования для сделок купли-продажи частным лицам.
Моя подруга, которая живет с семьей взрослого сына в Харькове, давно мечтает продать свой земельный надел в селе, чтобы купить себе небольшую отдельную квартирку. Занялась выяснением, как она могла бы это сделать, и оказалось, что пока – никак. Людей, подобных моей подруге, достаточно много. Они не собираются работать на земле и жить в селе, для них рынок земель сельскохозяйственного назначения – благо. В то же время, как сообщается, более миллиона подписей против поспешного введения рынка земли собрано по всей Украине.
С точки зрения правительства
Чиновники Минагрополитики уверяют, что после отмены моратория на продажу сельхозземель, в первое время в АПК не произойдет никаких видимых изменений ни в структуре агропроизводства, ни в перераспределении собственности на землю, ни в макропоказателях, которые генерирует отрасль.
Однако чиновники говорят о нескольких ожидаемых тенденциях уже на первом этапе открытия рынка.
Это сокращение количества долгосрочных договоров аренды. По официальным данным, на сегодня меньше 130 тыс. договоров или около 3% от общего количества заключены на краткосрочный период в 1-3 года. Почти половина (48%, или 2,25 млн договоров) предполагают аренду на срок 6-10 лет. При наличии альтернативы в виде продажи участка, владельцы не будут склонны связывать себя длительными обязательствами, чтобы иметь пространство для маневра.
Вторым следствием отмены моратория станет постепенный рост арендной платы, причем часто арендаторы будут действовать на опережение, предлагая пайщикам различные бонусы, чтобы обеспечить их лояльность.
Следующим последствием будет упорядочение права собственности на земельные участки.
Унаследованные участки, которые горожане не смогли оформить, поскольку временные и административные затраты не адекватны той сумме, которую они могли получить от сдачи их в аренду, превратятся в актив. И его стоимость даже на старте открытия рынка будет достаточно существенной, чтобы стимулировать владельцев привести все кадастровые документы в порядок. Поэтому после снятия моратория мы, скорее всего, увидим взлет спроса на юридические услуги и услуги землемеров. Эти услуги понадобятся гражданам, чьи права на землю не оформлены или оформлены не безупречно.
А вот повальной распродажи земли ( о чем волнуются политики) в Кабмине не ожидают. Прогнозируется, что количество сделок купли-продажи сельхозземель с запасом уложится в те 10-15%, о которых говорят социологи, оценивая количество пайщиков, желающих продать свои земельные участки. Среди покупателей первой волны будут, прежде всего, фермеры, которые сейчас выращивают высокорентабельную продукцию и оперируют небольшим земельным банком.
Прогнозируется также, что спрос породит и предложение новых продуктов в банковских портфелях.
С точки зрения фермеров
Автор этих строк интересовалась у фермеров, как они относятся к земельной реформе, и их ожидания – далеки от радужных.
Прежде всего, они опасаются, что после снятия моратория украинские аграрии станут неконкуретоспособными. Особенно, если речь вести о небольшихфермерских хозяйствах.
На сегодняшний день большинство аграриев финансово не могут купить землю, ведь нет ни одной программы, которая финансировала бы агросектор на выкуп земли.
Непонятно также, сколько в Украине пашни, паев, земель государственной собственности. Этой информации нет на сайте Держгеокадастра. Это и не удивительно. Главное богатство нашей страны – земля давно уже вошла в “рыночный оборот”, только он находится в тени.
При этом нет никакой гарантии защиты от рейдерства. Чтобы запустить рынок, нам нужно провести инвентаризацию всей земли, навести порядок в Держгеокадастре, потому что до сих пор есть много участков, которые накладываются один на другой. Распространена ситуация, когда на одном кадастровом номере зарегистрировано два участка.
Люди, работающие на земле, убеждены, что Украина все еще не готова к открытию рынка земли. Если его открывать, то нужно провести подготовку, определить требования к продаже земли. Так, право на покупку должны иметь граждане Украины, которые непосредственно имеют дело с землей, агрофирмы и агропредприятия, владельцами которых являются только украинцы. Более того те, кто работает непосредственно на земле в том районе, где она продается.
Для того, чтобы наработать законодательную базу с подробными условиями, описав функционирование рынка (кто покупает, как покупает, как это согласуется с соседними участками, какая концентрация земли возможна в одних руках, как избежать “шахматок”) и вынести ее на широкое общественное обсуждение, понадобится, минимум, три года. Одним из условий запуска рынки земли, по их мнению, должен стать запуск программы льготного кредитования фермеров.
Конечно, есть владельцы, которым крайне необходимы средства (а такие ситуации, когда нужны деньги на операцию или лечение сейчас совсем не редкость), то почему бы не дать этим людям возможность продать свои паи… государству?
Фермеры также сомневаются, что “сработает” норма об ограничении количества земли в одних руках, поскольку крупная корпорация, которая имеет миллиарды, и положила глаз на хозяйство в 1000 га, “отожмет” его, как ни прописывай закон.
С точки зрения крупных производителей
В минувшем месяце был обнародован правительственный законопроект “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Предложенная Кабмином модель рынка вызвала глубокое беспокойство украинских аграриев. Несколько ассоциаций агропроизводителей выступили с совместным письмом в адрес правительства.
Они опасаются, что законопроект избавит большинство сельхозпроизводителей права на приобретение земли. Таким образом закладываются привилегии для определенных субъектов, которые смогут покупать землю без конкуренции. В то же время те, кто должен стать ключевым участником рынка земли, – аграрные предприятия, которые действительно на ней работают, – остаются вне процесса, а новыми владельцами украинских сельхозземель могут стать люди, которые не имеют отношения к аграрному товаропроизводству.
Рынок земли должен предусматривать не только наличие объекта купли-продажи (земли), но и быть обеспечен средствами. Но украинские банки не кредитуют под залог земли из-за высоких рисков.
“При наличии этих проблем и отсутствия прописанных в правительственном законопроекте путей их решения запуск рынка земли с 1 января 2018 года является крайне преждевременным и приведет к непоправимым последствиям для экономики и национальной безопасности Украины”, – говорится в обращении в Кабмин, которое подписали Всеукраинский аграрный совет, Ассоциация производителей молока, ассоциация “Свинари Украины”, Украинская аграрная конфедерация, ассоциация “Украинский клуб аграрного бизнеса”, Ассоциация фермеров и частных землевладельцев Украины и другие. Эти ассоциации объединяют более 90% сельхозпроизводителей в Украине. Они пришли к общему мнению: “Рынок земли не следует запускать моментально, должна быть возможность подготовиться как самим аграриям, так и государству. Переходный период должен составлять пять лет, рынок должен вводиться с 2024 года”. (УНН/ Пищепром Украины)